摘要：开业仅半年，就已经迅速在大湾区走红。
上个月，也就是6月份，广东楼市几乎全线休克了!
尤其是广州，端午行情同比下跌超过4成，去年端午节卖了904套，今年只卖了521套，足足少了383套。
然而，在遍野哀鸿中，却也杀出了一枝独秀。
位于广东清远英德的文旅项目“奥园英德巧克力王国”，6月份实现销售额1.36亿元，累计卖出412套，与广州全城端午行情相当。
据说，项目售楼部每天都座无虚席，销售忙得连喝水的功夫都没有。
| 项目售楼处实拍 |
官方资料显示，“奥园英德巧克力王国”的投资兴建方是中国奥园集团，运营管理方是中国文旅集团，项目占地超过8000亩，约等于上海迪士尼乐园的4.7倍，广州长隆乐园的4倍。
内设四大休闲配套：巧克力乐园、茶与巧克力小镇、英德泉林水世界、英德奥园希尔顿逸林度假酒店。
| 奥园英德巧克力王国全景 |
购房者之所以青睐“奥园英德巧克力王国”，主要是基于“乐园经济时代”崛起的背景下，对项目带动当地旅游产业，重塑区域板块价值，继而拉升房地产物业价值充满信心。
国内已经有大量可参考的相关案例。如上海迪士尼乐园、广州长隆乐园这类“文旅名片”，一旦树立成功，“生地”会迅速变为“熟地”，并聚集大量人流，促进周围经济商业高速发展，致使房价大幅上涨。
“奥园英德巧克力王国”，就是粤港澳大湾区新晋的一张“文旅名片”。
这两年，受疫情影响，国内绝大多数主题度假区经营状况惨淡，“奥园英德巧克力王国”却表现非同一般：在今年的五一小长假中，竟然迎来了约8万次人流，项目多次收获央媒点赞，其宣传片密集曝光于央视综合、国际、新闻、国防军事等频道。
莫老爷拿到的内部数据显示，自2020年12月31日开园至今，项目已经累计接待游客超过20万人次。高峰期，“英德奥园希尔顿逸林度假酒店”大床房房费每晚高达4985元，且一房难求。
都知道，通常情况下，主题度假区是“慢活”的生意，那么，“奥园英德巧克力王国”为何仅仅半年就走红了?个人认为主要离不开两大原因：
第一，足够有特色、有主题。
国内游乐园性质的主题度假区，大多只是游乐设备的堆砌，千篇一律的过山车、跳楼机、大摆锤等项目，强调的是感官刺激，建设方只要肯花钱就能把它们买回来。
而真正的主题度假区，强调的是主题，也就是我们常说的“IP”。它的标准是，必须要打造出与IP相关的场所环境，并配备大量与IP相关的游乐项目，成为“一座有IP故事的乐园”。
“奥园英德巧克力王国”就有着鲜明的IP，它是华南首家以巧克力为主题的度假区，创作出了“为战胜邪龙，糖元王后向全世界征集最优秀的巧克力制作师，帮助巧克力三国”的精彩童话故事，以及打造了亚洲最大的巧克力文化展示基地。
第二，选址一绝。
目前，就广东而言，东部有方特欢乐世界、西部有鼎龙湾、广深有长隆和华侨城，唯剩北部一片空白。“奥园英德巧克力王国”出现于此，正好填补了这块市场空白。
今天这篇文章，把“奥园英德巧克力王国”的看点分享给大家，据说，项目当前正在推售一批徽派合院产品，成为其房东，就等于成为年千万次人流的房东噢~
01
选址定生死
广清特别合作区、省级旅游全域示范区
主题度假区，选址就决定了生死。
硬件的打造以及软性的服务和运营，都取决于后天的控制，而选址则是先天性极强的因素。选址正确，等于项目成功一半。
莫老爷走遍国内诸多标杆主题度假区，归纳出它们选址的一些共性，这些共性基本也在“奥园英德巧克力王国”得到了体现。
1，在城市群做布局，庞大人口提供充足客源。
“奥园英德巧克力王国”坐落于广东省清远市英德市英红镇东、西两水库间，据第七次全国人口普查统计，2020年广东常住人口1.26亿，全国第一;十年新增2171万人，全国第一。可以说广东是当今世界最强大的“人口收割机”。
2，该城市群消费实力强劲，度假需求旺盛。
广东是改革开放的前沿，广东人有钱是众所周知的。来自携程跟团游和自由行的数据显示，全国最爱出境游的省份就是广东，连年来排在黄金周出境游人数第一位;另一项针对中国家庭旅游预算的报告也显示，最舍得花钱旅游的依然是广东人。
3，项目最好离核心城市不超过3小时车程。
从平面空间来说，找一张地图，以“奥园英德巧克力王国”为圆心，画一个直径200公里的圈(这大概是3小时左右的交通圈，也是短途游客普遍能接受的出行心理距离)可看到，其所覆盖的范围几乎包含了大湾区所有城市。
从实际通达情况来说，依靠“四高、四铁、两江”的路网，从广州出发，高铁40分钟便可直达英德;广清城际也已开通，清远到广州最快16分钟;从深圳宝安驱车至项目仅需3小时左右......而清远英德通用机场的投入使用，则使得项目可辐射全国多个省份。
4，“反城市化”，拥有良好的生态环境和气候。
“奥园英德巧克力王国”所处的位置，有“英德版小桂林”之称，为典型喀斯特地貌，包含溶洞、地下河、原始森林等丰富自然景观，这些生态在经济型城市早已无处可寻。并且，这里的气候年均温度18℃，季节交替不明显，全年均为出游好时机。
5，能够得到政府在政策层面的大力支持。
最近几年，清远英德一直都是政策的“宠儿”，对项目发展最有利的两大政策是：
第一，在国家十三五规划中，专门提出了要扩大旅游的新供给，大力开发休闲度假旅游产品。清远也积极响应号召，喊出了要全力将自己打造为“省级旅游全域示范区”的口号。2017年时，广东省旅游局公布第二批“广东省全域旅游示范区”创建名单，清远市也的确成功入围了。
什么是“全域旅游”?简单来说就是，处处是风景，处处可游玩，以旅游业带动和促进经济社会协调发展的一种新的区域协调发展理念和模式。
所以，清远政府急需落地一个地标性大型旅游度假区，“奥园英德巧克力王国”因此被寄予厚望，不但纳入了清远市重点项目，开园当天，清远市的一些重要领导还出席活动为其站台背书。
第二，加快推进“广清特别合作区”。它是“深汕合作区”的翻版，为广州管理区域。
今年4月，广州都市圈将打造具有全球影响力的现代化都市圈建设典范区，清远都市区部分“入圈”;近日，国家发改委又批复了《国家城乡融合发展试验区广东广清接合片区实施方案》......将这些政策从头到尾梳理一遍会发现，广清一体化已经从当初的“广州带着跑”逐渐变成了“广清并肩跑”。
这也意味着“广清特别合作区”必将搭起超级通道，打通跨城要塞，与各大轨道形成放射性路网，让广州乃至大湾区的资金、人流、物流、信息流各种要素顺畅流动，输入合作区内，带动区域价值的深层滚动。
可以说，“奥园英德巧克力王国”是站在政策风口上的项目，可遇而不可求。
02
爆款IP做到极致
亚洲最大巧克力IP主题度假区
其实，这几年，国内涌现了大量主题度假区，但却没有一家能干过迪士尼。
从硬件条件来说，它们有的甚至比迪士尼做得更好，比如在游乐设备上更舍得花钱，所以，什么世界上最长的过山车、世界上最高的跳楼机之类，都在中国。
那我们究竟输在了哪?答案就是——主题IP。
迪士尼的IP是不可替代的。我们从小耳濡目染的世界经典童话故事，大多都是迪士尼出品，去迪士尼除了找刺激，还是去找童年的，里边有着太多的情感交融，每走一步都是熟悉的动画场景。
“奥园英德巧克力王国”深知，想从众多同类竞品中脱颖而出，就必须在主题IP上大做文章。于是，项目打造了大量IP场景，并自创IP故事去建立与游客的情感链接;同时，还把当地盛产的英红茶融入进主题，让东西方元素相碰撞，造就了项目与竞品最大的差异化所在。
下面，莫老爷就带大家感受一下“奥园英德巧克力王国”是如何演绎巧克力与茶主题IP的，顺带介绍一些亮点配套~
1，36万㎡巧克力乐园：一座有IP故事的乐园
涵盖可可部落、可可森林、巧克力工厂、糖云国、奶溪国、可可洞国等六大区域，累计打造70多项国际领先的机动游乐设备。
拳头产品是亚洲最大的巧克力文化展示基地。占地9800㎡，也是一座有故事的巧克力魔法工厂，创造团队为其设计了卡卡布、RYAN、碰碰壶三大卡通人物，它们在工厂里上演着一出精彩大戏。
故事线大概是这样的：巧克力制作师RYAN来到巧克力工厂进行挑战，碰碰壶却用魔法不断捣乱，斗智斗勇后，RYAN感化了碰碰壶，使得工厂恢复生产。这期间，RYAN还发现了用红茶和巧克力制作黑金红茶巧克力的秘方，而吃下它就能重启卡卡布动力搅拌塔前往巧克力三国。
据莫老爷了解，这一自创的IP故事，已经获得了独立知识产权。
整个工厂内，打造了Ryan向往的魔法学校、碰碰壶主题打卡拍照馆、巧克力博物馆等空间，集特色售卖、演艺、互动为一体，游客可以化身为可可豆去体验甚至亲自参与到整个巧克力生产的过程中。
据悉，这里已经吸引了湾区数十所学校，累计数千名老师学生开展研学教育。
此外，粤北地区最大的摩天轮可以说是项目的地标了。
游乐园的售票处和入口处位于巧克力村庄，一进入乐园就可以看到高达高50米的滑道摩天轮，它也是华南首个双滑道摩天轮，客仓可360度旋转。
还有颜值担当“公主城堡”，不用到迪士尼，也可以成为“在逃公主”。
表演剧开show，每晚都会有不同的节目，大部分与巧克力相关，比如《女王的盛宴》，讲述的是茶叶、可可豆和青花瓷参加女王盛宴的故事。
还有还有华南唯一室内过山车、华南第一座裸眼3D动感影院、2公里的卡丁车赛道、跳楼机、马卡龙转转杯、巧克力瀑布等项目……
2，2.1万方茶与巧克力小镇：国内唯一融合了红茶文化和英伦风情的特色小镇
以巧克力为元素、当地特色英红茶文化为内核，两大重磅IP完美融合而成的一条商业街区。
这条商业街区集红茶博物馆、巧克力DIY、西式礼堂、冰雪世界、游乐互动、餐饮零售于一体，为游客创造可玩、可闻、可感、可触的全新游玩世界。
3，英德泉林水世界：华南最深的一口汤泉井
夏季的造浪池，满足大小孩玩水泼水的心愿。
冬季有取自地底3300米真汤泉，是华南最深的一口汤泉井，富含偏硅酸、硫、锶等对人体有益的微量元素，设计多达30多种不同主题汤泉泡池。
4，英德奥园希尔顿逸林度假酒店：华南首家古堡式希尔顿酒店
临湖而立，是英德唯一五星级酒店，设有301间客房，总建面约5.5万平，2020年9月29日开业。
总之，巧克力IP，使“奥园英德巧克力王国”避免了沦为国内同质化主题度假区的尴尬。以后，大家去传统主题度假区找的是刺激，唯有去“奥园英德巧克力王国”，找的才是心中的巧克力情节。
03
正在推售徽派合院
做千万人流的房东？
目前，“奥园英德巧克力王国”正在主推汤泉入户徽派合院，容积率只有2.0，背靠秀才山，森林覆盖率60%，空气负离子浓度达20000个/cm³。
莫老爷之所以把这款产品推荐给大家，除了其生态环境优渥之外，还有以下几点原因：
不愁二手房市场。
大部分度假产品二手房市场不活跃，业主想要退出时，很难转手。
但“奥园英德巧克力王国”的地段政府已经明确要打造成对标“深汕合作区”的“广清合作特区”，未来将有超百万的高端技术人次落户清远、英德。并且，在项目2公里处，也已驻入万洋众创城，总规模2000亩，规划聚集高级技术人才30万人。
这意味，“奥园英德巧克力王国”除了有新房市场，未来也会有二手房市场，更不缺乏长租市场。
有足够的升值想象空间。
一方面，看一套房产是否有升值空间，归根结底看的是房子之下土地的价值是否有潜力，而参考“深汕合作区”的房价走势，“广清特别合作区”也不会让大家失望的。
另一方面，一座成功的主题度假区不仅能对其周边房价能产生巨大影响，甚至它还能催生一片热土，带动一个区域的发展。
以广州长隆乐园为例。1997年开业，自2008年起每年吸引游客超2000万人次，带来综合经济效益超500亿元，提供就业岗位2万多个，使得番禺华南板块进入发展快车道。现如今番禺长隆周边新房单价破4万/㎡，而在十多年前仅2000-3000元/㎡，近二十年实现房价十余倍翻番。
再以上海迪士尼为例。官方数据显示，其年均直接收入达195亿元，占上海GDP 0.5%左右，占上海旅游收入6.5%左右。而除了带动川沙板块区域人流与经济效益，其也狠狠拉动了周边房价，2011年项目刚启动周边平均房价11231元/㎡，现如今有的项目已经达到10万元/㎡。
莫老爷也相信，随着“奥园英德巧克力王国”运营愈发成熟，其也将进一步为区域土地价值加分。
3，周边知名景区紧密环绕，短租有保障。
“奥园英德巧克力王国”周边的景区累计超过20家，其中5家国家4A级景区、4家3A级景区，包括秀才山水库、红旗茶厂、积庆里万亩茶园、仙桥地下河、宝晶宫等，能够实现约1203万人次的年接待游客量。
在这里置业，改造成特色民宿，节假日带着家人去度假，空闲期交由托管公司帮忙运营，做千万人流的房东。
据悉，项目正在推售的徽派合院，由法国知名件数艺术设计师老瓦先生执笔，承袭中国传统徽派建筑精髓于建筑的雕琢匠心，以现代生活栖居文化理念精工雕琢，平面布局灵活多变，造型丰富，造就大院落的修生养性，宽楼台的视野生活。
主打三款户型，分别为109㎡三房两厅两卫、129㎡三房两厅两卫、142㎡四房两厅三卫，最高赠送面积超过100平方米，且户户享受汤泉入户，临湖最近的产品只有26米。
最低总价120万元起，精装交付，还可以选择品牌酒店托管。
最后，莫老爷想说，做文旅和做地产是完全不同的套路，后者高周转，前者则需要真心、信心和耐心，“奥园英德巧克力王国”开业仅半年，就已经迅速在大湾区走红，实属不易，倘若大家能够再给它多一点时间雕琢，相信未来它一定会实现自己的梦想——成为大湾区最靓丽的那张“文旅名片”。
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