产业园的租金为何越来越贵了?
采写 | 南都周刊记者 贺达源
摄影 | 贺达源
编辑 | 杨文瑾
“今年深圳产业园租金越来越贵了!”深圳一位制造业企业负责人江飞(化名)日前向南都周刊记者反映，深圳不少产业园由二房东控制，转租分租现象严重，变相提高了租金。
深圳市政协委员叶亚丽调研发现，产业园租金的快速上涨和二房东有着密切的关系，“很多二房东缺乏运营能力，纯粹为了多挣钱，对产业伤害非常大。”
事实上，为了遏制产业用房租金上涨趋势，早在两年前，深圳市政府就规定，产业用房原则上不得转租、分租。
然而南都周刊记者调查发现，转租、分租的现象在深圳产业园中仍普遍存在：你租来的办公室可能是经过几次“中间商”转租而来的;有的产业园名字很高大上，去上班才发现，办公室就在驾校和机器轰鸣的五金车间旁;还有产业园运营方违反产业发展监管协议，并未引进相关产业的企业。
VR产业园内竟有驾校
中国中小企业协会副会长、中小企业(深圳)产业投资基金管理有限公司董事长叶亚丽等多位深圳市政协委员，曾在2019年对深圳工业园区“二房东”问题进行深入调研。他们发现，过去十年深圳厂房租金快速上涨，部分地区年涨幅甚至达到25%-30%。
“产业园的运营是非常专业的，很多人之前并不是做产业的，并没有产业招商和运营的能力。”叶亚丽对南都周刊记者表示，专业的产业园运营商提供增值服务后，提高租金是必要的，“但还有不少是纯粹为了多赚租金差价的二房东。如果是权力寻租来的，水电费给你增加、面积也给你多算。”
“专业机构也很容易就成了二房东!这些年搞各种各样的概念园区，很多名义上是专业机构，实际上真正专业的很少。”业内人士林勇(化名)曾担任两届深圳市政协委员，他对南都周刊记者表示，“很多产业园运营方只是编一个概念，先把物业拿下，套取政府资金、政策，然后再去招租，至于招进来的是什么企业，哪管得了啊?!”
南都周刊记者近日在调查中也发现，不少打着高大上名号的产业园，实际上引进的很多是一些中低端产业。
龙华区被深圳赋予了深圳都市核心区的战略定位。位于龙华大浪的深圳VR产业园，号称是工信部《关于加快推进虚拟现实产业发展的指导意见》发布后，深圳乃至广东首个以VR(虚拟现实)为主题的产业基地，是龙华区大力支持和发展战略性新兴产业的重要部署。
而事实上，该产业园成立两年多来，目前产业以快递物流、五金材料、消防安全、酒店公寓、电子信息等产业为主，很少有VR相关产业。
近日，南都周刊记者来到深圳VR产业园实地探访。一进产业园大门，右手边首先是一个驾校，不少学员正在练车。
2018年深圳市VR产业园总体平面图显示，目前驾校的位置是停车场和中心广场。
驾校旁是一个酒店公寓。园区内不少物流货车进进出出，再往里走即能看到优速快递龙华同胜分部。在园区最里面的楼下，不少港牌大货车正在装货，一家五金材料工厂传来阵阵机器轰鸣声。
“和VR确实没什么关系。园区想打造成这样，但一直没有成功。”一位负责产业园招租的二房东公司员工对南都周刊记者表示，如果想做服装产业也没问题。
对此，园区管理处负责人回应称，掌网科技明年就会搬到园区，另外还有两家和VR相关的企业已经进驻。据了解，掌网科技即是深圳VR产业园的运营方，其宣传材料中称是“虚拟现实行业龙头企业”。
根据该负责人提供的信息，南都周刊记者找到了另外两家企业，一家是专门生产红外测温仪的医疗器械公司，一家是专门生产偏光片(主要应用于家电等显示器)的新材料公司。两家企业相关人士均表示不生产VR产品，也不是VR相关产品的供应商。
在位于罗湖区的深圳互联网产业园和罗湖区高新技术产业第一园区，南都周刊记者同样以想做服装产业为由寻找厂房，招商相关人士均对南都周刊记者表示，可以做服装产业。
罗湖区高新技术产业第一园区此前为莲塘第一工业区，2007年由深圳市、区两级和业主单位累计投资超过5000万元改造而成，目前属于罗湖莲塘互联网产业集聚区。记者注意到，目前园区内存在大量制造业企业，有不少制衣工厂生产线。
不过，也不是所有产业园都是这样“随意”。在龙岗区数字硅谷产业园，记者以想做服装产业为由寻找厂房，招商经理表示：“服装可能不会考虑，我们园区定位在数字类、电子科技类的，对政府部门也有相关承诺。”
产业发展监管协议成一纸空文
近几年深圳不少低端产业外迁，各类产业园发展迅速，不少旧工业厂房改头换面后，变成一个个新型产业园。据业内人士介绍，政府部门为了促进相关产业发展，往往以低价租金或补贴形式，将产业园交给第三方运营，并约定要引入相关产业。
而在这一过程中，却有产业园运营方不遵守产业监管协议。南都周刊记者获取的一份《深圳市龙华区产业发展监管协议》显示，为把龙富工业园打造成为一个新型VR产业园，加快推动VR产业在龙华的聚集发展，培育VR产业上中下游产业力量，充分发挥园区产业共建载体的作用，龙华区经济促进局(现更名为“龙华区工业和信息化局”)受龙华区政府委托，与产业园运营方深圳市掌网科技股份有限公司特意签订了产业发展监管协议。
根据上述协议，掌网科技承诺签订租赁协议后，深圳市掌网科技股份有限公司于12个月内、深圳市仁清卓越投资有限公司于6个月内、深圳市贝尔创意科教有限公司于3个月内，将商事登记地、税务登记地、社保参保地一并迁入龙华区。
南都周刊记者注意到，2019年1月签订协议至今两年多时间内，掌网科技两次变更商事登记地，却均未将登记地从南山迁入龙华。
仁清卓越注册地迁入了龙华，不过园区管理处一位人士称：“这边也就是一两个人，工厂不在这边，老板也不在这边。”园区管理处负责人证实，仁清公司总部的确还在南山。
另外，协议中承诺引入的另一家企业贝尔创意公司也未迁入龙华。
“不是我们单方面原因，几方面都有原因。”对承诺搬迁而又迟迟未迁的问题，管理处负责人称，主要是因为园区还有4栋楼龙华股份公司未及时交付使用，“4栋楼有2万平，是我们自己用的。”南都周刊记者注意到，2018年深圳市VR产业园总体平面图显示，掌网科技规划的办公地为1号楼，而1号楼早已交付使用，目前主要在用的医疗器械公司成立时间还不到一年。
另外根据“产业发展监管协议”，掌网科技还承诺，引入园区企业在龙华区第二年累计纳税额不低于人民币2亿/3.9万平方米×实际已完成交付面积(含厂房、宿舍);产值不低于20亿/3.9万平方米×实际已完成交付面积(含厂房、宿舍)。据了解，深圳VR产业园物业总建筑面积为5.2万平方米(含厂房、宿舍)。
“2019年园区改造前产值不到7个亿，2020年产值30多亿，纳税5000多万。”对于纳税暂不满足产业监管协议要求的情况，园区管理处负责人对南都周刊记者称，“明年两家公司迁过来之后就能满足了。”
“不光是二房东，政府招商有时制定一个很严格的条件，真正招进来的也未必达标。”林勇对南都周刊记者表示，“不少二房东进来之前敢承诺，产值多少、税收多少，享受一个很廉价的政策补贴的租金，但是根本就没打算兑现。这种情况很多，事后政府也很难监管。”
二房东现象普遍存在
叶亚丽等人调研发现，产业园二房东的现象非常多，“特别是在原特区外，对实体经济是非常不好的。”调研小组认为，部分二房东严重扰乱了工业园区租赁市场的正常秩序，严重影响了深圳民营企业发展的整体营商环境和产业升级的要素保障。
事实上2019年9月，深圳市人民政府就印发了《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)的通知》，规定“除土地供应合同、产业发展监管协议和租赁合同另有约定外，产业用房原则上不得转租、分租;约定可以转租、分租的，产业用房应当按规定或约定出租，受转租人不得再次转租。”
深圳VR产业园区内醒目位置贴着招租电话。南都周刊记者根据招租电话，联系上一位招商人员，对方是一家消防安全公司的员工：“老板从园区里租了这一栋，我们租35一平。放租算下来40左右一平。”
在深圳VR产业园管理处，负责人听说有人要寻找办公用房，也把记者带到了这家市政消防安全公司：“你直接到那个办公室，他是我的一个二房东，我带你过去。办公场地租赁交给他们在处理。”
在罗湖区高新技术产业第一园区，当记者询问房子租下后能否再分租给其他公司时，招商人员表示没问题：“你们自己私下签协议就好，我们只对你们一家。”深圳互联网产业园招商人员也表示可以分租，“一层隔成两部分也行，只要不破坏主体就可以。”
深圳湾科技生态园内公告栏里，一度贴着严禁转租的公告。
深圳市产业园区协会秘书处相关人士也向南都周刊记者证实，相关政策出台后，还是会有二房东分租转租的情况。
早在2015年9月，林勇就发现深圳产业园区“二房东”的模式不是长久之计，建议园区管理要引入专业机构走市场化管理的路子。
6年过去了，产业园二房东现象仍普遍存在。“现在我真拿不出什么建议了。”谈到深圳部分产业园“二房东”化和违反产业监管协议现象，林勇无奈地表示，“除非搞一套处罚措施。”
处罚措施也不是没有，但实际执行又是一个问题。
南都周刊记者了解到，根据深圳VR产业园运营方掌网科技和龙华股份公司签订的相关合同：经龙华区经济促进局核验，若掌网科技和掌网科技承诺引进的企业在第2年、第3年、第5年的产值、纳税规模达不到协议约定的80%以上，掌网科技需承担违约责任，按照园区周边市场平均租金标准，赔偿至少一年租金作为违约金。
目前深圳VR产业园纳税明显未达到相关标准。产业园发展达不到“产业发展监管协议”要求时应该如何监管?南都周刊记者就此采访深圳市龙华区工业和信息化局，截至发稿时尚未获得回复。
“深究二房东现象出现的深层次原因，是现阶段工业园区产业用房供给不足引起的。”详细调研后，叶亚丽等政协委员建议，针对二房东问题的治理应该疏堵结合，“通过工业园区租赁管理市场的综合治理和供给侧改革，以及相关金融配套、人才配套、公共配套、制度配套的整体提升，相信深圳工业园区在要素流通和创新升级方面一定会有更好的表现。”
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