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地产转轨中的新城样本:稳健者远行

2018-09-07 18:20 来源:财联社T|T

  一叶而知天下秋。中国房地产市场,国之重业,利系万民,牵一发而动全身。在屡次调控和暴涨的周期中,房地产企业也如潮头怒涛,跌宕起伏。是顺应大势?还是傲立潮头?这是国策大计的抉择,更是企业的腾挪。

  盛誉诋毁间,智者远虑。假设潮水终有退去的那一天,寻找最稳健的理性成长者,就成为这个行业最为紧迫的任务。在上市房企中报的密集披露期,抛开那些快速扩张和利润疯长的数字,寻找到增长和储备、负债和融资都相对健康、合理的上流企业,就显得尤为重要。

  因为,在“坚决遏制房价上涨”的宏观国策下,高杠杆、高扩展和高风险,势必会带来崩塌效应。那些激进者折戟沉沙的故事,过去也就过去了。而那些隐身于风头之后的企业,也许才是“未来之子”和“明日之星”。

  “稳杠杆”中的风险平衡

  如何取得业绩和风险的平衡,是高超的经营艺术。胡雪岩因清军平定“回乱”而富可敌国,却因中法战争而轰然倒地,错在对时局和风险的误判。

  在上半年上市房企TOP10中,新城控股销售收入和归属上市公司股东的净利润分别达到953.11亿元、25.38亿元,扣除预售款后的资产负债率却仅仅为56.4%,同比下降1.2个百分点。在营收、利润双双大幅上涨创历史新高的同时,还能控制风险,实现资产负债率稳健下降,新城控股无疑在时局变化之中拥有先机。

  毕竟,伴随着房地产调控的转向,金融资本市场对地产融资的风险判断又发生了新的转变。近几日,就有知名地产公司的60亿债券终止发行。而这种预案之外的融资突然收紧,经常会产生连锁效应,从而影响企业的整体资金布局。

  长效的增幅体制

  近年来房地产市场一直保持高速增长,到底怎么样的增速才是健康的?

  有人想从5000亿销售额一跃达到1万亿,为此全国布局,触角甚至覆盖乡镇市场。也有人自觉疯狂谨慎扩张,而把重心落到转型。甚至谨慎如李嘉诚者,提前几年就逐步撤出。当然,亚洲首富李嘉诚的此步变轨,也胜负未定,毕竟他投资英国的商业布局,也遇到了不可预判的“脱欧”风险。

  但无疑,基于对中国城镇化发展的研究分析,人口的迁徙和城市住房需求,已经很难支撑长期而稳定的倍数增长。国家统计局的数字表明,截至2016年底,中国城镇的人均住房面积已经达到36.6平方米,超过了发达国家水平。而同时我国城镇空置房屋也高达5000万套,空置面积高达10亿平方米。

  所以,良好的业绩增长,必须建立于长效性、持续性和稳定性之上,否则就能以拜托中国以往的“一放就乱、一收就死”的政策桎梏。

  新城控股在上半年完成全年1800亿销售目标的53%的基础上,7-8月继续保持较快增长。截至8月底,新城控股销售额达到1372亿元,全年目标达成率进一步升至76%,全年销售目标可稳稳达成。

  但看似矛盾的是,新城控股内部并不是以疯狂的业绩增长为导向的。相反,公司内部一直在提倡“骆驼精神”为核心导向。这种强调稳健、安全的高增长能够存在,理由只有一个:在房价大幅上涨的周期里,坚持住了正确的方向。

  “生活+消费”双场景

  在近两年的房地产突飞猛进中,获得超高的增长率,并不是新闻。而最不应该成为新闻的“建筑质量”问题,却屡屡成为新闻。

  “大跃进”式的超高速发展,必然不会成为房地产市场的主流。虽然新城控股把自己快速稳健的发展,归功于“住宅+商业”的双轮驱动发展模式,但在更深层次里,恰恰是他们尊崇的高质量、稳健发展的取舍,才有了今日的新城。

作者:佚名   责任编辑:曹平
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